Facility Management für Gewerbeimmobilien in der ganzen Schweiz

Wer in der Schweiz eine Gewerbeimmobilie besitzt oder bewirtschaftet, trägt gesetzliche Pflichten, die über das blosse Instandhalten hinausgehen. Mehrere gebäudetechnische Anlagen unterliegen einer periodischen Kontrollpflicht – und die Verantwortung liegt bei der Eigentümerschaft oder der Betreiberin, nicht beim Unternehmen, das die Anlage installiert hat.

Ein wichtiger Hinweis vorweg. Die Schweiz ist ein föderalistisches Land. Bau-, Brandschutz- und Sicherheitsvorschriften werden auf Bundesebene festgelegt, kantonal umgesetzt und häufig verschärft, und in einzelnen Bereichen von den Gemeinden weiter präzisiert. Anforderungen, Kontrollintervalle und die Strenge des Vollzugs können sich von Kanton zu Kanton unterscheiden – und mitunter von einer Gemeinde zur benachbarten. Nachfolgend der nationale Rahmen. Ihre konkreten Pflichten hängen von der Nutzung des Gebäudes, vom Kanton und von Ihrer Versicherung ab.

Elektroinstallationen (NIV)

Die Niederspannungs-Installationsverordnung legt die Kontrollintervalle nach Nutzung und Gefahrenpotenzial fest. Je höher das Risiko, desto kürzer die Kontrollperiode.

• Alle 20 Jahre – Wohnbauten
• Alle 10 Jahre – Bürogebäude, Werkstätten, kleinere Läden, landwirtschaftliche Betriebe
• Alle 5 Jahre – Warenhäuser, Restaurants, Hotels, Schulhäuser, Heime, Arztpraxen
• Alle 3 Jahre – explosionsgefährdete Bereiche wie Tankstellen, Chemielager oder Mühlen

Die meisten Geschäftsliegenschaften fallen damit in den Zehnjahresrhythmus, Gastronomie und Detailhandel in den Fünfjahresrhythmus. Die Eigentümerschaft wird vom Netzbetreiber aufgefordert und muss die Kontrolle selbst veranlassen – die Frist verlängert sich nicht, wenn die Aufforderung ignoriert wird.

Brandschutzanlagen (VKF)

Die Brandschutzvorschriften der Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen sind seit 2015 rechtsverbindlich. Eigentümerschaft und Nutzende sind dafür verantwortlich, dass Brandschutzeinrichtungen, technische Anlagen und Gebäudetechnik jederzeit betriebsbereit und funktionstüchtig sind. Bauten mit erhöhtem Brandrisiko unterliegen zusätzlich periodischen Kontrollen. In der Praxis betrifft das Brandmelde- und Alarmanlagen, Löscheinrichtungen, Notbeleuchtung, Fluchtwege und Brandschutztüren. Da die Feuerversicherung kantonal organisiert ist, unterscheiden sich Umfang und Häufigkeit der Kontrollen zwischen den Kantonen deutlich.

Aufzüge und Förderanlagen

Die Eigentümerschaft ist für die Betriebssicherheit eines Aufzugs verantwortlich. Die Pflichten ergeben sich aus der Aufzugsverordnung, aus kantonalem Baurecht sowie aus der Werkeigentümerhaftung nach Artikel 58 des Obligationenrechts. Die Wartungsintervalle sind in der Wartungsanleitung festgehalten, die der Montagebetrieb abgeben muss. Bestehende Anlagen werden nach SIA 370.080 beurteilt, der Schweizer Umsetzung der europäischen SNEL-Norm. In mehreren Kantonen ist die regelmässige fachgerechte Wartung ausdrücklich gesetzlich vorgeschrieben.

Trinkwasserhygiene und Legionellen (SVGW)

Die SVGW-Richtlinie W3 regelt Erstellung, Betrieb und Instandhaltung von Trinkwasserinstallationen in Gebäuden; W3/E4 legt die Selbstkontrolle fest, zu der Betreiberinnen und Betreiber verpflichtet sind. Das Schweizer Recht behandelt Trinkwasser als Lebensmittel und Duschwasser als Gebrauchsgegenstand – deshalb stehen Warmwassersysteme und Duschen besonders im Fokus. Für Legionella spp. im Duschwasser gilt ein Höchstwert von 1000 KBE/l. Regelmässige Beprobung und Dokumentation sind Teil der Selbstkontrolle; der Vollzug liegt bei den kantonalen Lebensmittelbehörden.

Was das für Ihren Wartungsvertrag bedeutet

Diese Pflichten pausieren nicht, weil eine Liegenschaft den Eigentümer oder die Verwaltung gewechselt hat. Bei der Übernahme eines Objekts klären wir ab, welche Kontrollen im betreffenden Kanton und in der betreffenden Gemeinde gelten, wann sie zuletzt durchgeführt wurden und wo die Nachweise liegen. Überfälliges wird innert der ersten 30 Tage gemeldet. Anschliessend werden die vorgeschriebenen Kontrollen in Ihren Wartungskalender eingeplant, damit die Zertifikate gültig bleiben und jederzeit vorgelegt werden können.

Da die Anforderungen zwischen Kantonen und Gemeinden variieren, klären wir die tatsächlichen Pflichten Ihrer Liegenschaft bei der Objektbegehung ab, statt von einem einheitlichen nationalen Standard auszugehen.